Escritura

Escritura

„Escritura“ heißt zunächst einmal nur Schriftstück. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist damit stets ein notarielles Dokument gemeint.

Um nur einige zu nennen: Escritura de compra-venta (Kaufvertrag) Escritura de poder (Vollmachtserteilung) Escritura de aceptación de herencia(Erbschaftsannahmeerklärung)

Beim Kaufvertrag beinhaltet die „escritura“ die genaue Identifizierung der Vertragsparteien inkl. deren ehelichem Güterstand, die genaue Definition des Kaufgegenstandes, der Eigentümersituation und der Frage der Lastenfreiheit. Schließlich folgen die Vertragsbedingungen wie Verkauf, Kaufpreis, Übergabe des Besitzes und Regelung der Kosten.

Letztere zahlt üblicherweise der Käufer mit Ausnahme der einkommenssteuerlichen Verpflichtungen des Verkäufers. Im notariellen Kaufvertrag (escritura de compra-venta) wird die Immobilie so definiert, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar verschafft sich einige Tage vor dem Abschluss des Vertrages Einsicht ins Grundbuch, und was dort steht, ist für ihn existent.

Tatsächlich garantiert das spanische Grundbuch nur Eigentum und Belastungen, nicht aber Größe und Beschaffenheit der Immobilie.

Häufig werden Grundstücke und Wohnungen zur Steuerersparnis kleiner angegeben, als sie tatsächlich sind. Das ist rechtlich nicht weiter schlimm, denn verkauft wird die Immobilie nach dem römischen Rechtsgrundsatz „cosa certa„, also wie sie steht und liegt.

Es wird demnach verkauft, was tatsächlich vorhanden ist, nicht das, was der Vertrag sagt. Das mag verwirrend aussehen, hat aber seit den Tagen der alten Römer funktioniert.

Wichtig ist bei Grundstücken, dass deren Grenzlinien gut gekennzeichnet sind. Verhalten Sie sich wie ein Rüde, der ein neues Revier betritt: Er hebt das Bein und setzt Grenzmarken.

Die Gefahr bei Grundstückskäufen in Spanien lauert nicht im notariellen Kaufvertrag, der vom Notar, also von einem Fachmann abgefasst wird. Gefährlich wird es beim privaten Kaufvertrag, der im Regelfall vom Makler ohne Grundbucheinsicht abgefasst wird. Hat der einen Fehler gemacht, ist die Anzahlung gezahlt und um den Schaden gering zu halten, werden meist faule Kompromisse zulasten des Käufers notwendig.

Daher der Rat: Lassen Sie den privatschriftlichen Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt anfertigen. Wenn dem Anwalt ein Fehler unterläuft, haftet er. Keine Angst vor den Kosten: Für eine komplette Immobilienabwicklung berechnet er im Regelfall 1% des Kaufwertes + Mwst. Man kann den Anwalt auch mit der Durchführung der Grundbucheintragung beauftragen, dann hat man einen Ansprechpartner.

Überlässt man die Eintragung einer Gestoria (lat. gerere, gestum = tun), ist man für die Sekretärin eine Nummer mit unaussprechlichem Namen. Schnell fühlt man sich verloren und alleingelassen. Missverständnisse und Sorgen sind die Folge.

Die Kosten der Grundbucheintragung sind mit etwa 10 % der Kaufsumme zu veranschlagen. Fix ist dabei nur die Grunderwerb- bzw. Mehrwertsteuer, beide ab dem 1.1.2000 7%. Der Rest sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Abwicklungshonorar etc.

Die Grunderwerbsteuer fällt an bei Zweitverkäufen und normalerweise bei Käufen von Grundstücken. Mehrwertsteuer fällt statt Grunderwerbsteuer dann an, wenn eine Wohnung direkt vom Promotor oder aber von einem Bauträger Bauland gekauft wird.

Die Mehrwertsteuer muss beim Notartermin bezahlt werden.

 

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